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年报深读①| 招商蛇口:踔厉的一年

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年报深读①| 招商蛇口:踔厉的一年

每日经济新闻 2022-03-23 17:08:22

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

2021年,招商蛇口(001979.SZ)站稳行业前十,排名第七。

从横向多个维度来比,作为TOP10中首家发布全年业绩的房企,招商蛇口交出的答卷还算令资本市场满意。截至3月23日收盘,招商蛇口股价报14.55元/股,涨幅3.56%。

毕竟,2021年大家对房企业绩有所预期,各家指标不会很优。

当下招商蛇口的压力在于如何向投资者解释连续下滑的利润,以及说服资本市场相信该趋势可止跌回升。

年报发布次日,3月22日下午,招商蛇口举行2021年业绩会暨投资者交流会,出现在屏幕上的董事长许永军开场先是分享了决定将2021年度归母净利润的40%进行现金分红,总共派发约42亿元现金的消息,随后立马向投资者解释利润和毛利率下滑,以及为保证利润将采取的措施。

他还说,去年很难,今年也不会轻松。

自2019年10月启用“少壮派”董事总经理蒋铁峰后,招商蛇口一改其四平八稳的印象,现下亦更看重为营收贡献的作战能力。

如在土储方面,2019年是分水岭。当年招商蛇口拿地权益金额为540亿元,而后是阶跃性上升,这两年其权益拿地金额均超800亿元,增幅约50%。

开发方面亦是做到了有的项目拿地第二天即进行报建报批,三个多月四个月开盘,达到行业最优水平,做得差的区域直接关掉等等。

多重措施综合之下,招商蛇口的规模进击之路也明显提速。2020年招商蛇口销售金额2776.08亿元,回到行业前十。2021年,招商蛇口销售金额3268.34亿元,同比增加17.73%,虽与年初定下的3300亿元目标有些许差距,不过完成度高于行业平均水平,排名也提升至第七,完成了一次排名的“三级跳”。

2022年招商蛇口的销售目标是3300亿元,与去年持平,相对保守。因为相比之下,2022年招商蛇口的可售货值为6200亿元。

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蒋铁峰在交流会上解释说是“考虑到外部环境的不确定性”。这或许也可以看做是头部房企对今年形势一个最诚恳的研判,虽然政策暖风不断再吹,但落到执行层面和执行难度,都有太多不尽人意之处。

虽然行业排名等方面更进了一步,但连续两年出现利润负增长,增收未增利,是招商蛇口避不开的问题。报告期内,招商蛇口营业总收入1606.43亿元,同比增加23.93%;归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35%。

许永军表示,有行业的原因,也有开发业务结构转变需要调整的原因,以及招商蛇口从谨慎角度出发,对一些存在减值迹象的项目也计提了减值准备。

其中,招商蛇口对存货、投资性物业、长期股权投资以及重大风险类别的应收款项计提了减值准备共计43.72亿元,同比增加约58.2%,占净利润的28.7%。

2019-2021年,招商蛇口营业利润增速分别为-1.1%、-8.51%、-5.16%,归母净利润增速分别为5.2%、-23.58%、-15.35%(数据自Wind)。

这也是招商蛇口自2015年重组上市以来,连续两次出现利润负增长,让部分投资者对招商蛇口的持续盈利性充满了担忧,交流会上管理层也被反复问及相关问题。

蒋铁峰回应称,将来会提升操盘能力。

“去年下半年我们拿的一些地,目前来看回报都非常不错,毛利有了明显提升。今年参拍土地会非常严格,多项指标综合把关,宁可不拿,不要拿错,所以未来公司的利润率相信会有稳步提升。”

招商蛇口依旧有着绿档以及融资渠道极为顺畅的优势。2021年末,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%,净负债率42.82%,现金短债比1.25,整体资金成本4.48%,拿下开年首笔并购中票等等。

虽未明确近期排名目标,但在投资者交流会上,当提到各项财务指标横向对标时,管理层还是习惯性地将代表昔日顶峰荣光的“招保万金”挂在了嘴边。

那么,在今年的行业深度盘整期,招商蛇口是否会选择借力猛拓重回巅峰?

毕竟,回归前四,只需再来一次“三级跳”。

封面图片来源:不限购还不够?再取消销售!这座千万人口省会城市刺激楼市出大招

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    2022-05-03 00:05:10 

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